不動産売却でかかる税金は全部で6種類！計算方法や節税方法を解説

不動産売却に際し「どれくらいの税金が発生するのだろう」と不安に感じていないでしょうか。
不動産売却では、物件によっては数千万円もの所得が発生するため、高額な税金が課されるのであれば対策を考えておきたいですよね。
そこで今回は、不動産売却で発生する主な税金の種類と計算方法、節税方法まで解説します。
茅ヶ崎市や藤沢市、平塚市、寒川町、鎌倉市、逗子市、葉山町、横須賀市などで不動産売却をご検討中の方のご参考になると幸いです。

不動産売却時に節税対策するために知っておきたい税金の種類

まずは、不動産売却で発生する税金の種類をご紹介します。
不動産売却に際しては、以下の6種類の税金が発生する可能性があります。

• 譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）
• 印紙税
• 登録免許税
• 消費税

どのような税金なのか、順番に確認しましょう。

譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）

譲渡所得税は、不動産を売却して発生した利益である「譲渡所得」に対して課される所得税・住民税・復興特別所得税の、3種類の税金の総称です。
所得税
前年1～12月に発生した所得に対してかかる国税です。
不動産売却においては譲渡所得が発生した場合に課税され、売却の翌年2～3月に確定申告したうえで納税します。
住民税
同じく譲渡所得に対し、都道府県や市区町村から課される地方税です。
復興特別所得税
東日本大震災からの復興への財源確保を目的とした所得税で、2013年（平成25年～2037年（令和19年）の所得に対して課されます。

印紙税

契約書や領収書など、課税文書に対して課される国税で、不動産売却に際しては買主と売買契約書を交わすときなどに必要です。
文書に記載された金額によって税額が決まり、収入印紙を貼付・押印することで納税します。

登録免許税

不動産の各種登記手続きをおこなう際に課される国税です。
不動産売却では、住宅ローンを組んだときに設定された抵当権を抹消登記するときに課されます。
手続きを依頼された司法書士が、法務局の窓口で現金納付するのが一般的です。

消費税

不動産売却に際し、課税事業者が提供する各種サービスを利用したときには消費税も発生します。
具体的には、不動産会社に支払う仲介手数料や、建物の解体を依頼した際の解体費に対し、10％の消費税が課税されます。

不動産売却で節税対策するために押さえておくべき税金の計算方法

続いて不動産売却でどの程度の税金が発生するのかを把握するために、各種税金の計算方法をご紹介します。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、不動産売却で譲渡所得が発生したときにだけかかる税金です。
そのためまずは、譲渡所得を求めます。
譲渡所得を求める
譲渡所得は、以下の計算式を用いて算出します。
譲渡所得＝①売却価格-（②取得費＋③譲渡費用）
①売却価格：売買契約書に記載された不動産を売却した価格
②取得費：売却した不動産を取得した際にかかった費用の合計から、建物の減価償却分を差し引いた金額
※建物の減価償却＝築年数の経過とともに減少する建物の価値
③譲渡費用：不動産を売却したときにかかった費用の総額
たとえば15年前に取得費3,000万円で購入した戸建て住宅を、譲渡費用800万円かけて2,000万円で売却した場合、譲渡所得は以下のように計算します。
譲渡所得＝3,000万円－（2,000万円＋800万円）＝200万円
この例では、譲渡所得は200万円になりました。

所有期間にあわせた譲渡所得税率を掛け合わせる

上記の計算式で計算し、譲渡所得がプラスになった場合は、譲渡所得税が発生します。
譲渡所得税は、不動産を所有していた期間に応じて、以下の税率を掛け合わせて算出します。
【短期譲渡所得】（売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以下の場合）
所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％=合計39.63％
【長期譲渡所得】（売却した年の1月1日時点での所有期間が5年超の場合）
所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％=合計20.315％
先ほどの例の場合、所有期間は15年、発生した譲渡所得は200万円だったので、譲渡所得税は以下のように計算します。
200万円×20.315％＝40万6,300円
納税すべき譲渡所得税は、40万6,300円と算出されました。

印紙税は売買契約書に記載された金額で税額が決まる

買主との契約書に収入印紙を貼り押印することで納税する印紙税は、契約書に記載された売買金額により以下のように税額が決められています。
＜売買契約書に記載された契約金額に対する印紙税額＞

• 100万円超500万円以下：2,000円（1,000円）
• 500万円超1,000万円以下：10,000円（5,000円）
• 1,000万円超5,000万円以下：20,000円（10,000円）
• 5,000万円超1億円以下：60,000円（3,000円）

※(　)内は2024年（令和6年）3月31日まで適用される軽減税率適用後の金額
印紙税は売買金額によって税額が決まるため、基本的には節税はできないと考えておきましょう。

登録免許税は売却する不動産の個数により税額が決まる

登録免許税は、売却する不動産1つにつき1,000円と決められています。
たとえば2筆の土地に1つの建物がある場合、不動産の個数は3つとなるので、1,000円×3つ＝3,000円の登録免許税が必要です。
登録免許税は売却する不動産の個数によって決まるため、節税はできません。

不動産売却にかかる税金対策として知っておくべき節税方法

不動産売却に際してかかる税金のうち、金額が大きくなる可能性があるのは譲渡所得税です。
ただし、不動産売買に際して多額の税金がかかると、中古物件の流通に支障があるため、譲渡所得税に対しては国が多くの減税制度を用意しています。
ここでは代表的な以下の2つの減税制度をご紹介します。

• 3,000万円特別控除の特例
• 所有期間が10年を超える場合の軽減税率

順番に解説します。

3,000万円特別控除の特例

売却した不動産が自宅であり、一定の条件を満たしている場合には、売却により発生した譲渡所得から3,000万円まで控除できる制度です。
制度が適用されるための条件には、以下のようなものがあります。

• 居住しなくなってから、3年を経過する日が属する12月31日までに売却する
• 売主と買主が親子であるなど特別な関係ではない
• そのほか指定されている特例の適用を受けていない

3,000万円特別控除の特例が適用されると、実質譲渡所得が3,000万円までは譲渡所得税が発生しないことになります。
非常に節税効果が高い特例なので、対象とならないかよく調べるようにしましょう。

所有期間が10年を超える場合の軽減税率

売却したのが一定の要件を満たす所有期間10年を超える自宅だった場合には、譲渡所得税に対してより低い税率が適用される制度です。
この制度では、譲渡所得額に応じて以下の税率が適用されます。

• 6,000万円以下の部分：14.21％（所得税＋復興特別所得税10.21％、住民税4％）
• 6,000万円超の部分：20.315％（所得税＋復興特別所得税10.21％、住民税5％）

この制度は、3,000万円特別控除の特例と併用できるのがポイントです。
3,000万円特別控除が適用されてもまだ譲渡所得が残る場合には、軽減税率が適用されることで節税が可能です。

まとめ

不動産売却に際しては、譲渡所得税をはじめ6種類の税金が発生します。
売却後に「思ったよりも利益が残らなかった」とならないよう、あらかじめどの程度の税金が発生するのか見込みを立てたうえで、節税方法を把握しておきましょう。
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