不動産売却をおこなう際に知っておくべき所得税などの税金について解説！

不動産売却をおこなうと、譲渡所得税・印紙税・登録免許税など、いくつか税金が発生します。
なかでも、「譲渡所得税」について、細かく理解している方は少ないかもしれません。
譲渡所得税は、確定申告に関わるため、ぜひ理解を深めておきましょう。
そこで今回は、不動産売却をおこなうとどのような税金が発生するのか、その内容や計算方法などを解説します。
確定申告についてもご説明しますので、茅ヶ崎市や藤沢市、平塚市・寒川町・鎌倉市・逗子市・葉山町・横須賀市などのエリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却で発生する所得税「譲渡所得税」とは？

そもそも、「譲渡所得」という言葉を聞いたことがない方もいらっしゃるでしょう。
譲渡とは、簡単にいえば、「他人に財産を譲ること」です。
つまり、譲渡所得とは、財産を譲ることで得た利益のことです。
この譲渡所得は課税対象になり、「譲渡所得税」が課されます。
ここでは、不動産売却における譲渡所得税の内容や計算方法、税率について詳しくご説明していきます。

譲渡所得税とは？

譲渡所得税は、実は正式名称ではなく、「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の総称を指します。
それぞれの内容を確認していきましょう。
所得税
個人の1年分の収入から、経費などを差し引き、残った金額に対して課される税金。
住民税
都道府県・市町村に納める税金で、都道府県民税と市町村民税の総称。
復興特別所得税
東日本大震災からの復興に用いられるために創設された税金。
税額は、基準所得税額の2.1％で、課される期間は、2037年12月31日までです。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税を計算するためには、譲渡所得を正確に算出する必要があります。
譲渡所得は、次の計算式に当てはめて算出します。
譲渡所得＝収入金額－取得費－譲渡費用
各項目の内容は、以下のとおりです。

• 収入金額…不動産の売却金額
• 取得費…購入代金と、購入するためにかかった費用を合計した金額（建物については、ここから減価償却費を差し引いた金額）
• 譲渡費用…不動産を売却するためにかかった費用

また、不動産売却時に利用できる控除制度がいくつかあります。
控除制度を利用する場合は、さらに控除額を差し引いて残った金額が、譲渡所得になります。

譲渡所得の税率

「譲渡所得税」は、譲渡所得の金額に、定められた税率をかけて算出します。
ただし、不動産の所有期間によって、税率が異なります。
所有期間の判断基準は、「売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えているか、否か」です。
所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、超えていると「長期譲渡所得」の区分となり、次のように税率が大きく違ってきます。

• 短期譲渡所得…39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
• 長期譲渡所得…20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

不動産売却で譲渡所得税以外に発生するその他の税金とは？

不動産売却をおこなうと、譲渡所得税以外にもその他の税金が発生します。
その他の税金は、利益の有無に関係なく手続きに必要な税金です。
では、どのような税金が課されるのか、具体的に見ていきましょう。

不動産売却の際に発生するその他の税金

印紙税
印紙税とは、一定額以上の契約書や領収書などに貼る収入印紙代です。
不動産売買契約書についても、収入印紙を貼り消印することで、印紙税を納めたことになります。
印紙税の金額は、以下のとおりです。
2022年3月31日までは、軽減措置が適用されるため、適用後の金額も合わせてお伝えしましょう。

• 100万円超500万円以下は2,000円（1,000円）
• 500万円超1,000万円以下は1万円（5,000円）
• 1,000万円超5,000万円以下は2万円（1万円）

※（）内は軽減措置適用後の金額
登録免許税
住宅ローンの残債がある不動産は、ローンを完済して、抵当権を外す必要があります。
抵当権は、ローンを完済しても自動的に消えるわけではないため、法務局に申請して、抵当権抹消登記をおこなわなければなりません。
この手続きにかかるのが登録免許税で、税額は、不動産一つあたり1,000円です。
なお、建物と土地は、それぞれを一つと数えるため、土地と建物を売却する場合は、2,000円かかります。
消費税
不動産売却の際、以下のようなものに対して消費税がかかります。

• 不動産会社の仲介手数料
• 司法書士への報酬
• 住宅ローンの繰り上げ返済手数料

このように、譲渡所得以外にも課税対象のものがあるため、手続きの際に慌てないように、事前に把握して準備しておきましょう。

不動産売却において所得税の確定申告は必要？その方法とは？

最後に、不動産を売却するにあたって、知っておくべき確定申告についてご説明していきます。

確定申告とは？

確定申告とは、年間の所得の合計金額を税務署に申告し、納税することです。
不動産売却で得た譲渡所得に対する税金は、給与所得などとは別に、「分離課税」として計算するため、通常の確定申告書と併せて、分離課税用の確定申告書を作成して申告します。

確定申告の時期

確定申告の時期は、不動産を売却した翌年の2月15日頃から3月15日頃の間です。
正確な日程は、その年によって変動するため、前もって確認しておきましょう。

確定申告が必要なケース

不動産を売却した際、確定申告が必要な場合と、不要な場合があります。
次のような場合は、確定申告が必要です。
不動産売却で譲渡所得を得た場合
不動産売却で得た譲渡所得は、課税対象になるため、確定申告が必要です。
控除制度を利用する場合
不動産売却時の税金負担を軽減できる、控除制度や特例が設けられています。
控除制度や特例を利用する場合は、確定申告が必要なことを覚えておきましょう。
損失額の控除を受けたい場合
不動産売却で損失が発生した場合、「損益通算」をおこなうことで、ほかの所得と相殺して、所得税を減らせる場合があります。
ただし、損益通算をおこなうためには、確定申告が必要です。

確定申告をしなくても良いケース

譲渡所得税は、不動産売却によって得た利益に対して課されます。
したがって、利益が生じなかった場合は、確定申告は不要です。

確定申告の方法

確定申告を自分でおこなう場合は、必要書類をそろえたうえで、税務署や確定申告の時期に設置される臨時会場で手続きします。
また、税理士に手続きの代行を依頼することも可能です。
その場合は、費用がかかることを頭に入れておきましょう。

確定申告に必要な書類

確定申告には、次のような書類が必要です。

• 確定申告書B様式
• 分離課税用の申告書
• 譲渡所得の内訳書
• 登記事項証明書（法務局で取得）
• 不動産売買契約書（購入時と売却時の両方）
• 諸経費の領収書（仲介手数料や登記費用など）

このように、確定申告が必要な場合と、必要ではない場合があり、また確定申告をおこなう場合は、たくさんの書類をそろえなければなりません。
「確定申告が必要かどうかわからない」「書類の準備が不安」という方は、税理士による無料相談などを利用するのも良いでしょう。
弊社では、税理士のご紹介も可能ですので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

まとめ

不動産を売却する際には、契約や手続きに必要な税金と、利益に課される税金が発生します。
また、譲渡所得税については、取得費や譲渡費用に漏れがないように注意しなければなりません。
譲渡所得額によっては確定申告が必要になる場合があるため、ぜひこの記事をご参考に、不動産売却時にかかる税金について知識を深めておきましょう。
弊社は、茅ヶ崎市や藤沢市・平塚市・寒川町・鎌倉市・逗子市・葉山町・横須賀市などのエリアで、不動産売却のサポートをおこなっております。
不動産売却時の税金に関するご相談も承っておりますので、不動産売却をご検討の際は、ぜひ「湘南リビング株式会社」にお任せください。