所有物件を負動産にしないための方法とは？不動産売却のポイントをご紹介

不動産売却を検討するとき、「負動産」というキーワードを目にしたことがある方もいるのではないでしょうか。
不動産は必ずしも市場価値の高い物件ばかりではなく、所有しているだけでマイナスとなってしまうケースもあります。
そこで負動産とはどのようなものなのか、富動産との違いや不動産売却で知っておきたいポイントと解決方法をご紹介します。

不動産売却で知っておきたい負動産とは？

不動産は所有しているだけで維持管理費や、固定資産税といった税金が発生します。
それでも利用価値の高い物件や、流動生のある物件（売却しやすい物件）であれば、ランニングコストが発生しても問題は少ないでしょう。
しかし使い道に乏しく資産価値が低い場合は、負動産と呼ばれることがあります。
負動産とは、所有しているだけでマイナスになる負の土地や建物を意味します。
不動産売却や賃貸利用が難しく、また自身で利用する予定もない物件は、負動産になってしまいがちです。

どのような物件が負動産になる？

負動産になってしまいやすい物件の特徴とは、主に以下のものが考えられます。

• 不便なエリアに立地している
• 築古の物件である
• 周辺に競合物件が多い

これらは相続で取得した物件に多く見られ、売却も賃貸利用も困難なケースが珍しくありません。
さらに近年は、生涯独身を貫く方や、DINKsなどの子どもを持たない夫婦も増えています。
また先順位の相続人が相続放棄し、後順位であった自分に相続権が発生するケースも考えられるでしょう。
そのため親だけでなく、おじ・おばといった親族からの相続も増加しています。
このような背景で相続した物件は、使い道に乏しく負動産となってしまうリスクが高い点に注意してください。

日本では負動産が増加傾向にある

近年、日本では空き家などの負動産が増加傾向にあります。
平成25年10月1日時点における日本の総住宅数は6063万戸で、5年前と比較すると5.3％増加しました。
このうち空き家は820万戸あり、8.3％（63万戸）増加しています。
総住宅数に対する空き家率は13.5％を占めており、空き家の増加は社会問題になりつつあります。
また増加した63万戸の空き家のうち、一戸建ては約80％を占めていました。
そのため将来的に相続で不動産を取得する予定のある方なら、誰もが空き家問題に直面する可能性があると言えるでしょう。
そこで所有する物件が負動産にならないよう、早めに対応・解決するのがポイントです。
出典元：1空き家等の住宅に関する主な指標の集計結果について

負動産を富動産として不動産売却するポイント

不動産売却で苦労しないためには、所有する物件を負動産にしない対策が欠かせません。
そこで知っておきたいのが、「富動産」と呼ばれる考え方です。
富動産とは、負動産と異なり売却や賃貸運用などでプラスになる不動産を意味します。
そのため物件を取得したときから、将来的に処分しなければならなくなったときに備える必要があります。
また相続予定の不動産があれば、親が元気なうちからどのように物件を処理するのか決めておくのがポイントです。
そこで所有する不動産を、富動産として活用するポイントを確認していきましょう。

相続発生前から今後について話し合っておく

親が亡くなったあとに実家をどうするのか、相続が発生する前に話し合っておくのがおすすめです。
このほか身体の衰えや認知症などで、施設に入所しなければならなくなったときのことも、親が元気なうちに決めておきましょう。
おすすめの対策方法として、任意後見制度があります。
任意後見制度とは、認知症などで判断能力が失われても、後見人となった方による不動産売却の手続きが可能となる仕組みのことです。
相続発生以外のタイミングでも実家を不動産売却できるよう、兄弟などほかの相続人とも意見交換しておきましょう。
価値が下がる前であれば、富動産としてより良い条件で不動産売却できる可能性が高まります。

不動産の名義を確認する

親が利用している物件であっても、先祖代々で受け継いできた土地・建物には、登記名義人が複数いる可能性があります。
たとえば元々は祖父母が所有していたなら、親の兄弟（おじ・おば）も相続人なので、登記名義人に含まれているかもしれません。
しかし不動産売却は登記名義人全員の合意が必要なので、名義人が複数人いると手続きは複雑になりがちです。
そこで名義を誰か一人にまとめておくなど、富動産として活用するための準備を進めていきましょう。

更地にするのを検討

すでに不動産売却が難しい物件を所有しているなら、建物を解体し更地としての売却を検討してみてください。
買主にとっては物件取得後すぐに建物を建てられるため、更地にすれば富動産としての価値が高まります。
なお条件によっては、古家付き土地としての売却が可能となるケースもあるでしょう。
古家付き土地とは、建物には価値がないため、解体を前提とした土地売買の方法を意味します。
そのため解体してしまう前に、不動産会社へ相談するのがおすすめです。
湘南リビング株式会社では、茅ヶ崎市や藤沢市、平塚市、寒川町、鎌倉市、逗子市、葉山町、横須賀市にある不動産について、売却前のご相談も受け付けております。

不動産売却における負動産の解決方法

通常の不動産売却が難しい物件でも、解決方法を知っていれば良い条件で活用できるかもしれません。
そこで負動産の解決方法とはどのようなものがあるのか、確認していきましょう。

老人ホームとして活用する

現在、全国的に老人ホームが不足しています。
そこで一戸建てなどの中古住宅を、少人数向けの老人ホームとして活用する解決方法があります。
介護事業者などが買主となり、一戸建てを老人ホームとして活用するのです。
元々は一戸建てであるという特徴を活かして、アットホームな環境を入居者に提供できます。
地域に老人ホームの選択肢が増えれば、入居者も住み慣れた土地を離れる必要がありません。
そのため、今後の不動産売却先として期待できる、解決方法の一つと言えるでしょう。

移住者向けの物件として売り出す

ライフスタイルの多様化で、世代を問わず移住を検討している方が増えています。
また、二つの生活拠点を持つデュアルライフも注目を集めるようになりました。
そのため、横浜や東京からも近い茅ヶ崎市や藤沢市周辺は、週末移住者の需要が見込めるでしょう。
そこでセカンドハウスや別荘など、もう一つの生活拠点として売り出すのもおすすめの解決方法です。
さらに茅ヶ崎市や藤沢市は、観光都市としての側面もあります。
マリンスポーツなどの趣味を楽しみたい方や、アウトドアの拠点を探している方にアプローチするのもおすすめです。

早期の売却を目指すのがおすすめ

負動産にしないためには、早期売却を目指すのが効果的な解決方法です。
どんなに恵まれた条件の物件であっても、売り時を逃すと負動産になってしまうリスクがあります。
そこで良い条件で売るため、早めに不動産会社へ相談するのがポイントです。
ご紹介した解決方法以外にも、湘南リビング株式会社では、個々の物件に合わせた売却方法をご提案いたします。

まとめ

不動産を売却するなら知っておきたい、負動産とは何かについてご紹介しました。
所有しているだけで負担となる物件にならないよう、富動産として活用するための対策が肝心です。
湘南リビング株式会社では、茅ヶ崎市や藤沢市、平塚市、寒川町、鎌倉市、逗子市、葉山町、横須賀市にある不動産の売却に関するお問い合わせを受け付けております。
不動産の売却でお悩みの際は、お気軽にご相談ください。